Le leggende metropolitane del Notariato

C’era una volta un re che disse alla sua serva: raccontami una storia…

Anche nel mondo notarile si assiste a lezioni sbagliate, facili risposte abili a spiegare in modo semplice, ma errato, concetti che richiederebbero un attento studio.

Sono le leggende metropolitane del notariato, convinzioni frutto della banalizzazione di argomenti complessi. Alcune di esse derivano dall’inclinazione a scegliere le tesi più immediate, altre nascono da disonestà intellettuale, alimentata da chi vuole artefare la realtà a proprio vantaggio.

Abbiamo provato a passarle in rassegna. A volte, troviamo anche informazioni che sono vere, ma che vengono accettate con rassegnazione perché non se ne comprende la ragione. In questo caso possiamo parlare di dogmi, comportamenti fondamentalmente corretti ma accompagnati da un alone di mistero.

Leggende e dogmi si intrecciano, poiché entrambe sono nozioni imparate senza una reale consapevolezza.

Proveremo dunque a chiarire perché davanti al Notaio si fanno o si dicono alcune cose, quali sono vere e perché.

Una gran parte di questa rubrica è dedicata al diritto urbanistico, dato il carattere nebuloso e la mancanza di sistematicità che lo caratterizza.

Divideremo tra:

Leggende in materia urbanistica
Leggende varie
Leggende riguardanti la figura del Notaio

Leggende in materia urbanistica

La leggenda della casa priva di abitabilità

Secondo la leggenda:

La maggior parte degli edifici in Italia è priva di certificato di abitabilità.

Da qui un corollario:

Non è un problema se un immobile è privo di abitabilità poiché è un evento comune e tollerato.

Non esistono statistiche ufficiali, ma la nostra esperienza nella Provincia di Bologna ci permette di affermare con certezza che la stragrande maggioranza degli immobili ha l’abitabilità. Quindi, la sua mancanza non è affatto normale.

Tuttavia, un fondo di verità esiste e va compreso con attenzione.

L’abitabilità è stata introdotta dal Regio Decreto 21 luglio 1934 n. 1265. Gli edifici costruiti prima di questa data ne erano effettivamente sprovvisti, ma:

Gli immobili costruiti dopo il 1934 devono averla.
Anche gli immobili costruiti prima del 1934, ma oggetto di interventi straordinari successivi, necessitano di abitabilità.
Dopo il 2000, molte normative hanno semplificato le procedure, rendendo sempre più diffusa la certificazione di abitabilità.

Dunque, diffidate di chi racconta che la mancanza di abitabilità è “normale”.

La leggenda della normale commerciabilità della casa priva di abitabilità

Una casa priva di abitabilità può essere venduta come qualsiasi altra casa.

La leggenda è giusta a metà.

È vero che una casa senza abitabilità può essere venduta, ma solo se l’acquirente accetta espressamente questa circostanza.
Se invece l’acquirente ignora questa mancanza, può chiedere la nullità dell’atto di vendita.
Se la scoperta avviene dopo la firma di un contratto preliminare, può recedere e, in alcuni casi, anche chiedere i danni.

La leggenda dell’immobile ante 1967 quale porto franco da ogni regola

Se un immobile è stato costruito prima del 1967, tutto è lecito perché non è soggetto a nessuna regola urbanistica.

Questa affermazione è falsa.

L’abitabilità è stata introdotta nel 1934, quindi tutti gli edifici costruiti o oggetto di intervento successivo ne devono essere dotati.
La licenza edilizia è richiesta dal 1942 nella maggior parte dei centri urbani.

L’equivoco nasce dal fatto che, per immobili costruiti prima del 1° settembre 1967, non è obbligatorio indicare gli estremi del permesso di costruzione al momento della vendita.
Ma ciò non significa che l’immobile sia regolare.

Riassumendo:

Gli immobili post-1967 privi di permesso edilizio sono incommerciabili (non si possono vendere).
Gli immobili ante-1967 privi di permesso edilizio possono essere venduti, ma sono ugualmente abusivi.

Leggende varie

La leggenda dell’IMU sulla prima casa

Sulla “prima casa” non si paga l’IMU.

Questa affermazione è falsa.

L’esenzione dall’IMU vale solo per l’immobile adibito a residenza principale, non per l’immobile che è semplicemente la “prima casa” acquistata.

La leggenda della esenzione dell’imposta di successione tra parenti in linea retta

Se si eredita da un genitore, non si paga nulla.

Non è del tutto vero.

L’imposta di successione non si paga tra parenti in linea retta fino a 1 milione di euro.
Sugli immobili ereditati, invece, si paga sempre l’imposta ipotecaria e catastale.

Leggende riguardanti la figura del Notaio

La leggenda che il Notaio esiste solo in Italia

Il Notaio esiste solo in Italia; gli altri Paesi vivono benissimo senza.

Questa affermazione è falsa.

Il Notariato esiste in 22 dei 28 Stati membri dell’UE e in 86 Paesi nel mondo (tra cui Cina, Giappone, Russia).
Nei Paesi senza Notariato (ad esempio, gli USA), il contenzioso immobiliare è altissimo.

In Italia, comprare casa dal Notaio garantisce certezza giuridica:

Negli USA, invece, potrebbe sempre spuntare qualcuno che dimostri che la proprietà è sua e l’acquirente potrebbe perdere l’immobile.

La leggenda del nepotismo notarile

Tutti i Notai sono figli di Notai.

Questo non è vero.

Secondo dati ufficiali del 2010, oltre l’82% dei Notai non è figlio o nipote di Notaio.
Inoltre, le commissioni d’esame sono prevalentemente composte da magistrati e professori universitari, quindi non pilotabili.

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